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Breve guida alle pratiche edilizie

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La materia urbanistica e catastale non è sicuramente di semplice comprensione e può sembrare spesso contorta, eccessivamente rigida e poco chiara. La causa va ricercata nell’ enorme giungla normativa stratificata a partire dai primi anni ’40.

L’interpretazione personale gioca spesso, ahimè, un ruolo fondamentale.

Cerchiamo di capire come districarci in questo insidioso panorama, fornendo una guida alle pratiche edilizie attuali.

In particolar modo andremo ad analizzare le classiche e ricorrenti problematiche in sede di vendita o acquisizione di un immobile.

Innanzitutto è doveroso chiarire fin da subito alcuni concetti fondamentali

  • La quasi totalità delle variazioni da apportare ad un immobile necessitano di un’autorizzazione ovvero comunicazione al Comune di appartenenza.
  • Il catasto non ha alcuna validità urbanistica edilizia e quindi non può essere mai considerato un titolo;

Ogni modifica non può prescindere dalla conformità ad un progetto edilizio precedente ovvero dalla legittimità delle preesistenze.

Non bisogna mai sottovalutare gli aspetti che riguardano la sicurezza dei lavoratori che eseguono lavori all’interno delle vostre proprietà immobiliari o terriere.

A cosa serve una guida alle pratiche edilizie?

Cercheremo di spiegare, in accordo al prospetto che segue, quale strumento adottare per effettuare variazioni edilizie e catastali nel nostro immobile.

Manutenzione ordinaria (NON OBBLIGATORIA – in caso solo comunicazione)

  • Rifacimento intonaci, pavimenti;
  • Pitturazione esterni in conformità alle preesistenti coloriture, aggetti e ornamenti;
  • Interventi finalizzati ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici preesistenti (idrico sanitario, elettrico, gas)

Tempi: I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione ed il Comune ha la facoltà di inibire i lavori entro i 60gg. successivi qualora riscontrasse irregolarità.

Costi Fissi: Diritti di istruttoria

Fine lavori: Non Necessario

Aggiornamento catastale: Non Necessario.

CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata

  • Demolizione e/o nuova costruzione di tramezzi, anche per la creazione di nuovi vani;
  • Apertura o chiusura di vani porta su murature interne non portanti;
  • Fusione di unità immobiliari contigue, sia in orizzontale che in verticale;
  • Modifica della consistenza e dei perimetri delle singole unità immobiliari, mediante cessioni ed accorpamenti di porzioni di esse (cd. scorporo ed accorpamento);
  • Creazione di nuove unità immobiliari (cd. frazionamento)
  • Realizzazione di controsoffitti;
  • Nuova installazione di impianti tecnologici quali idrico sanitario, elettrico e termico (con esclusione degli impianti alimentati da fonti rinnovabili) ed integrazione dei servizi igienico-sanitari senza alterazione dei volumi, delle superfici e dell’aspetto esteriore dell’immobile oggetto di intervento.

Tempi: I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione ed il Comune ha la facoltà di inibire i lavori entro i 60gg. successivi qualora riscontrasse irregolarità.

Costi Fissi: Diritti di istruttoria

Fine lavori: Necessario

Aggiornamento catastale: Necessario

 

SCIA – Segnalazione Inizio Lavori Asseverata

  • Sostituzioni di parti anche strutturali dell’unità immobiliare, (es. porzioni di solaio, travi ammalorate, ecc.);
  • Apertura e/o chiusura di vani porta su muratura portante, previa verifica strutturale e nel rispetto delle norme vigenti all’interno della singola unità immobiliare che non modifichino l’aspetto esteriore dell’edificio;
  • Sostituzione di infissi esterni, rivestimenti, coloriture esterne e manti di copertura aventi caratteristiche diverse rispetto ai preesistenti;
  • Consolidamento di strutture verticali;
  • Demolizione e ricostruzione di solai interni se in assenza di incremento di superficie e di modifica delle preesistenti quote di imposta;
  • Nuova installazione di impianti tecnologici, come caldaie esterne, macchine per il condizionamento aria, canne fumarie non prospettanti sul suolo pubblico, fori di areazione per esalazioni e ventilazioni, se posti anche parzialmente all’esterno dell’unità immobiliare
  • Realizzazione di pensiline in corrispondenza di porte e/o finestre, con aggetto di norma non superiore a m. 1.20, funzionali al riparo degli agenti atmosferici.

Tempi: I lavori possono iniziare il giorno stesso della presentazione ed il Comune ha la facoltà di inibire i lavori entro i 60gg. successivi qualora riscontrasse irregolarità.

Costi Fissi: Diritti di istruttoria

Fine lavori: Necessario

Aggiornamento catastale: Necessario

 

DIA – Denuncia Inizio Attività, in alternativa al Permesso a Costruire

  • Qualsiasi modifica dell’aspetto esteriore degli edifici quale apertura i nuovi vani finestra o trasformazione di quelli esistenti, realizzazioni di balconi, logge, modifica delle coperture esistenti che prevedano soluzioni strutturali od architettoniche diverse;
  • Cambi di destinazione d’uso con o senza opere;
  • Realizzazione di portici, tettoie e volumi tecnici;
  • Realizzazione di nuovi spazi accessori alle unità edilizie ed immobiliari che non costituiscano aumenti di SUL;
  • Interventi di integrale demolizione e ricostruzione di un fabbricato, anche con modifica della localizzazione dello stesso all’interno del lotto, a condizione che rimangano invariate volumetria e sagoma dello stesso;
  • Recupero ai fini abitativi dei sottotetti esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. 13/09, nei limiti ed alle condizioni da essa stabiliti.

Tempi: I lavori possono iniziare dopo 30gg. dalla presentazione.

Costi Fissi: Diritti di istruttoria;

Contributo sul costo di costruzione (da computo metrico).

Eventuali oneri di urbanizzazione e monetizzazione standard urbanistici.

Fine lavori: Necessario

Aggiornamento catastale: Necessario.

 

Quali documenti sono indispensabili per effettuare un intervento edilizio?

Per affrontare e presentare qualsiasi intervento edilizio per il quale la normativa prescrive l’obbligo di una comunicazione ovvero un’autorizzazione è indispensabile provvedere a:

  • Reperire la legittimità delle preesistenze (licenza edilizia, concessione edilizia, condono edilizio, permesso a costruire con relativi progetti da cui desumere la conformità rispetto lo stato attuale)
  • Elaborare un progetto POST OPERAM in conformità al regolamento edilizio, e relative relazioni asseverate da un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra);
  • Eventuali atti di assenso e N.O. degli Enti preposti in caso di interventi su immobili assoggettati a vincoli di qualsivoglia natura;
  • Eventuale N.O. del Genio Civile nei casi di interventi strutturali;
  • Essere nella piena disponibilità dell’immobile oppure delegato dalla proprietà,(esempio atto notarile);
  • Incaricare una ditta esecutrice in regola che possa fornire tutte le certificazioni di conformità degli impianti tecnologici eventualmente da realizzare.

E se gli interventi sono già realizzati cosa posso fare?

In caso di interventi già effettuati è possibile richiedere le predette autorizzazioni o effettuare comunicazioni tardive, previo corresponsione di sanzioni amministrative così articolate, è possibile procedere quindi ad un accertamento di conformità o sanatoria.

Chiaramente, per richiedere l’autorizzazione postuma, è necessario che gli interventi realizzati siano conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi.

Attraverso il form sottostante puoi chiedere qualsiasi tipo di informazione, ti risponderemo il prima possibile.

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