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Cos’è la legittimità urbanistica ed edilizia delle preesistenze

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Spesso capita di dover presentare una pratica edilizia ma non riuscire a risalire al progetto edilizio approvato che legittimi lo stato dei luoghi attuale, cioè a dimostrare che il nostro immobile non è abusivo.

Come già anticipato infatti, ogni modifica non può prescindere dalla conformità ad un progetto edilizio precedente, denominata appunto legittimità delle preesistenze.

Vediamo di fare chiarezza in merito.

Immobili edificati prima del 1942

  • Per questo tipo di immobili, eccetto per quelle città che prevedevano già regolamenti edilizi previgenti al 17.08.1942, entrata in vigore della L.1150/42, come ad esempio Roma (18.8.1934), Napoli (15.09.1935), Genova (30.09.1929) ecc., l’immobile non necessitava di alcuna autorizzazione e quindi è da ritenersi legittimo, chiaramente non deve aver subito nel tempo modifiche non autorizzate;

Solo per questo tipo di immobili, come legittimità delle preesistenze può utilizzarsi la planimetria catastale d’impianto cioè quella datata dal 1939 al 1941, in alternativapuò essere reperita una fotografia datata riconosciuta, da cui si evinca la conformità dell’immobile allo stato attuale almeno nel perimetro.

Per gli immobili ricadenti invece in città con regolamenti edilizi previgenti al 17.08.1942, entrata in vigore della L.1150/42, deve esistere invece un documento autorizzativo.

Immobili edificati successivamente al 1942

Ogni immobile deve essere edificato in base ad un progetto ed un titolo edilizio rilasciato dal Comune. I titoli edilizi hanno subito un’evoluzione nel tempo.

In questi casi la legittimità delle preesistenze può dimostrarsi con:

  • Licenza Edilizia (prima legge urbanistica L.1150/42): dal 17.08.1942 al 28.01.1977
  • Concessione Edilizia (cd. Bucalossi L.10/77) : dal 28.01.1977 al 30.06.2003
  • Permesso a costruire (Testo unico edilizia DPR 380/01): dal 30.06.2003 ad oggi

In assenza di uno dei precedenti titoli deve esistere necessariamente un condono edilizio senza il quale l’immobile risulterebbe abusivo.

Come detto, costituisce parte integrante ed imprescindibile di un titolo il progetto grafico il quale deve essere assunto fedelmente come ANTE OPERAM rispetto a qualsiasi variazione sull’immobile si intenda effettuare.

Immobili definiti ante 1967, un mito da sfatare.

  • La famosa definizione “immobile ante 1967” sembrerebbe indicare che gli immobili edificati ed ultimati antecedentemente al 1 settembre 1967, entrata in vigore della L.765/67, non necessitano di alcun titolo. Ciò non ha assolutamente valore assoluto ed è valido esclusivamente per quegli immobili, edificati in zone in cui tra il 1942 ed il 1967 non esisteva ancora un PRG oppure non erano ricompresi nell’ambito nella città urbanizzata cioè fuori del perimetro urbano.

Facciamo riferimento quindi alle zone estremali periferiche delle città metropolitane il cui territorio nel periodo che va dal 1942 al 1967 non erano ancora sottoposte ad una precisa pianificazione urbanistica. Sconfinamenti eccessivi da baricentro della città producono comunque uno spostamento verso un altro Comune e di conseguenza l’assoggettamento ad un’altra eventuale pianificazione urbanistica ai sensi della L.1150/42

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